FAQ

Quali pratiche amministrative sono necessarie in caso di ristrutturazione?

La normativa nazionale prevede i seguenti titoli abilitativi sono: C.I.L., C.I.L.A., S.C.I.A., D.I.A. e Permesso di Costruire. La normativa nazionale inoltre divide gli interventi edilizi in varie categorie: opere di manutenzione ordinaria, opere di manutenzione straordinaria che non riguardano parti strutturali dell’edificio ma che determinano solo una diversa distribuzione degli spazi interni, opere di ristrutturazione edilizia, opere di restauro e risanamento conservativo, interventi di nuova costruzione.

Le opere di manutenzione ordinaria rientrano negli interventi di edilizia libera per i quali non è necessario nessun adempimento burocratico. Gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano «le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti». In parole semplici, i comuni lavori di ristrutturazione di un appartamento: tinteggiature interne ed esterne, rifacimento pavimenti, sostituzione delle piastrelle rifacimento impianto elettrico o degli impianti idrici sanitari, sostituzione delle caldaie.

La procedura di Comunicazione inizio lavori (C.I.L. o C.I.L.A.) riguarda specifici interventi edilizi:

1. Manutenzione straordinaria: opere per «rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso» (es. modifica del numero di stanze, abbattimento e spostamento di pareti o apertura di porte interne). Oltre alla comunicazione di inizio lavori bisogna trasmettere i dati identificativi dell’impresa a cui si affida la realizzazione ed una relazione tecnica di un tecnico abilitato che assicuri sotto la propria responsabilità la conformità dei lavori ai regolamenti edilizi e alle norme. Al termine dei lavori è necessario presentare la Comunicazione di Fine Lavori e la variazione catastale. I lavori possono cominciare il giorno stesso del protocollo.

2. Opere volte a soddisfare esigenze contingenti e temporanee immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni.

3. Pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque.

4. Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.

5. Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Nei casi in cui le modifiche che si intendono apportare riguardano i prospetti dell’edificio o parti strutturali, il titolo abilitativo varia tra la S.C.I.A. e la D.I.A..

La segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.) è stata introdotta con la legge 122/2010, che ha modificato l’articolo 19 della legge 241/1990: di fatto sostituisce la D.I.A. (Denuncia di inizio attività) e ha validità dal giorno in cui viene presentata, senza attendere tempi burocratici di autorizzazione e via dicendo. Nei casi in cui, ad esempio, si intende aprire una porta in un muro portante, aprire un vano nel solaio per il passaggio di una scala, ricostruire un solaio danneggiato, si ricade nell’ambito di applicazione della S.C.I.A. Oltre alla relazione tecnica asseverata dal tecnico bisogna consegnare una opportuna relazione al Genio Civile. Ecco i lavori per cui bisogna presentarla:

1. Restauro e risanamento conservativo: «interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili». Comprendono «il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio».

2. Ristrutturazione edilizia: sono interventi «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente». Comprendono ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi e impianti.

3. Varianti a permessi di costruire che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non modificano destinazione d’uso e categoria edilizia, non alterano la sagoma e non violano le prescrizioni del permesso di costruire.

La denuncia di inizio attività (D.I.A.) prevede un’attesa di 30 giorni e deve essere presentata per tutti i lavori conformi a strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e disciplina urbanistico-edilizia vigente, non compresi nei precedenti paragrafi. Ad esempio, se si vuole aprire una finestra, modificare una finestra in porta-finestra o viceversa, ampliare la superficie dell’appartamento (Piano Casa), il titolo abilitativo idoneo è la D.I.A.

Per realizzare nuove costruzioni bisogna richiedere il Permesso di Costruire. In particolare tale titolo abilitativo è richiesto per i seguenti interventi: nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica; ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, o aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, o mutamenti della destinazione d’uso (in quest’ultimo caso, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, che sono quelle interessate da insediamenti di pregio storico, artistico o ambientale).

Cosa si intende per fattura pro-forma?

Si tratta di un documento assimilabile alla fattura ma sprovvisto di valore fiscale. La fattura proforma viene emessa per richiedere il pagamento al cliente prima dell’emissione della fattura effettiva, tra i vantaggi offerti da questa soluzione: in caso di errori, omissioni o variazioni sugli importi, è possibile rifare nuovamente la fattura proforma senza inficiare documenti fiscali già emessi; è possibile evitare pagamenti di tasse, compresa l’IVA, prima di aver ricevuto il pagamento dal cliente; c’è la possibilità di erogare la fattura definitiva solo quando il cliente procede davvero con il pagamento. Una volta emessa la fattura proforma, fatto il pagamento su di essa, verrà poi emessa la fattura fiscale dove verrà riportata la dicitura che fa riferimento al numero della fattura proforma su cui è stato fatto il bonifico, e ciò permetterà a tutti i nostri clienti di beneficiare delle detrazioni fiscali. La fattura pro-forma ha l’aspetto identico di una fattura classica ma nel documento deve essere esplicitamente indicato che si tratta di una fattura proforma, inoltre, se usa una numerazione, questa deve essere del tutto indipendente dalle numerazioni usate nelle fatture classiche.

Qual è l’aliquota IVA applicata alle ristrutturazioni?

Gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili a prevalente destinazione abitativa (residenziali) sono soggetti al regime agevolato dell’IVA ridotta al 10 %. Gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano «le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti». In parole semplici, i comuni lavori di ristrutturazione di un appartamento: tinteggiature interne ed esterne, rifacimento pavimenti, sostituzione delle piastrelle rifacimento impianto elettrico o degli impianti idrici sanitari, sostituzione delle caldaie. Mentre, per manutenzione straordinaria, intendiamo tutti gli interventi volti a «rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso» (es. modifica del numero di stanze, abbattimento e spostamento di pareti o apertura di porte interne).

Un ulteriore beneficio interessante per il cliente in ambito delle ristrutturazioni è rappresentato dal fatto che acquistando il materiale necessario per la ristrutturazione tramite la società esecutrice dei lavori, è possibile beneficiare del regime agevolato dell’IVA ridotta al 10%.

Quali sono i vantaggi fiscali riconosciuti a chi effettua una ristrutturazone?

La Legge di Stabilità ha prorogato Bonus Energia, Ristrutturazioni e Mobili fino al 31 dicembre 2016. In particolare, la Legge di Stabilità prevede:

1. detrazioni del 65% per interventi di riqualificazione energetica su singole unità immobiliari, parti comuni dei condomini, immobili strumentali. Dal 2017 l’agevolazione sarà sostituita da quella sulle ristrutturazione edilizie (al 36%);

2. bonus ristrutturazioni, strutturale al 36%, per il 2016 al 50%, con tetto di 96.000 euro di spese per unità immobiliare;

3. bonus mobili al 50%, fino a un tetto di 10.000 euro, per acquisto arredi ed elettrodomestici di classe energetica superiore alla A+ destinati a immobili oggetto di ristrutturazione agevolata. Quindi, il bonus mobili è imprescindibilmente legato ai lavori di ristrutturazione dell’immobile.

L’agevolazione consiste in una detrazione di imposta, che si calcola sul totale delle spese sostenute nell’anno; la detrazione poi viene usufruita in 10 quote annuali di pari importo da riportare nel quadro RP della dichiarazione dei redditi o quadro E nel caso di modello 730.

Cosa è il bonus mobili giovani coppie?

Si tratta di una agevolazione fiscale pari al 50% delle spese sostenute nell’anno 2016 per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica superiore alla A+. Il limite di spesa entro cui poter usufruire della detrazione è fissato in 16.000 euro e la detrazione è fruibile nella dichiarazione dei redditi in 10 rate annue. Possono usufruire di questa nuova detrazione, le coppie, sposate o conviventi more uxorio, che costituiscono un nucleo familiare da almeno 3 anni e in cui almeno uno dei due soggetti abbia un’età inferiore a 35 anni. Inoltre i mobili e gli elettrodomestici devono servire per l’arredamento dell’abitazione principale. Non è quindi ammessa la detrazione per l’arredo di case secondarie.

Questa detrazione non è cumulabile con le altre detrazioni fiscali cioè quella prevista per le opere di ristrutturazione e per il collegato bonus mobili ordinario.

Quali sono le condizioni per poter usufruire delle detrazioni fiscali?

Per poter usufruire delle detrazioni fiscali è necessario che i lavori oggetto dell’intervento edilizio siano configurati come manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, recupero del patrimonio edilizio, risanamento conservativo. I lavori di manutenzione ordinaria, invece, consentono di beneficiare dell’agevolazione fiscale solo se riguardanti parti comuni di edifici condominiali.

I lavori devono essere eseguiti dietro conferimento di specifico mandato alla ditta, mediante stipulazione di un contratto di appalto. Le spese devono essere documentate da fattura intestata a colui che sostiene la spesa e usufruisce dell’agevolazione. La fattura va saldata a mezzo bonifico bancario. Che deve essere parlante ovvero deve riportare i dati anagrafici e il codice fiscale del soggetto che beneficia dell’agevolazione, nonché i dati anagrafici e il codice fiscale o partita IVA della ditta che riceve il bonifico, la causale che si tratta di lavori di ristrutturazione edilizia, nonché gli estremi normativi di riferimento. Le banche, comunque, hanno già predisposto un apposito modello che contiene tutti gli elementi richiesti dalla normativa. Inoltre è necessario avere e conservare tutte le autorizzazioni e abilitazioni necessarie per l’espletamento dei lavori richieste dalla normativa edilizia e dai regolamenti comunali. Il limite di spesa entro cui si può usufruire della detrazione fiscale è di 96.000 euro.

Per quanto riguarda il beneficio del 65% relativo agli interventi di risparmio energetico, oltre alle condizioni espresse sopra, è necessaria la perizia ed asseverazione di un tecnico abilitato che indichi gli indici energetici conseguiti dall’edificio. Questa asseverazione deve essere inoltrata, in allegato ad una comunicazione, all’Enea.

Per quanto riguarda, infine, il bonus mobili, il limite di spesa è di 10.000 euro e il pagamento può avvenire oltre che a mezzo bonifico bancario parlante, anche con carta di credito o di debito, mentre è escluso il pagamento in contanti e a mezzo assegni.

Cosa sono le dichiarazioni di conformità di un impianto?

Al termine dei lavori, il responsabile dell’impresa che ha modificato o installato l’impianto, rilascia al committente la dichiarazione di conformità. Questo documento, (fac-simile del certificato di conformità) è composto, dalla relazione dei materiali utilizzati, dalla modulistica allegata nel decreto e dal progetto. La Dichiarazione di Conformità deve contenere i dati anagrafici dell’impresa, la descrizione delle opere realizzate, i dati del committente, del proprietario e dell’immobile in cui è installato l’impianto. Quando i requisiti prestazionali dell’impianto superano determinati livelli prestazionali, è necessario allegare un progetto redatto a firma di tecnico abilitato secondo la specifica competenza richiesta. Le dichiarazioni devono essere complete di tutti gli elementi previsti, nonché delle firme in originale (o a ricalco) del dichiarante (titolare o legale rappresentante) e del responsabile tecnico nominato ai sensi del D.M. 37/2008, se diverso dal dichiarante.

Nel caso in cui l’intervento modifichi un impianto esistente, il certificato è relativo alla sola parte modificata ma deve tenere conto anche della funzionalità e della sicurezza della totalità dell’impianto. La dichiarazione di conformità è un elaborato indispensabile del certificato di agibilità che va presentato allo sportello unico dell’edilizia entro 30 giorni dalla fine dei lavori. L’ufficio comunale provvede ad inviare la documentazione relativa agli impianti alla Camera di Commercio, ente responsabile dei controlli. L’impresa installatrice deve utilizzare il modello previsto dal D.M. 37/2008, modificato dal decreto ministeriale 19/05/2010 (sono considerate regolari sia le dichiarazioni redatte su stampati precompilati, sia dichiarazioni personalizzate dattiloscritte, purché complete di tutti i dati previsti dal decreto); consegnare allo Sportello Unico del Comune in cui sono stati depositati, oltre alla dichiarazione di conformità in duplice copia, anche il progetto o il certificato di collaudo degli impianti installati; compilare le dichiarazioni in maniera chiara e leggibile.

Posso incollare il nuovo pavimento su quello già esistente?

Rifare una nuova pavimentazione a seguito della rimozione del pavimento e del sottofondo esistente rappresenta la soluzione indicata per un lavoro a regola d’arte ma significa anche andare incontro a un’incidenza sui costi e sui tempi di esecuzione, di gran lunga maggiore rispetto alla sovrapposizione di un nuovo pavimento su quello esistente. Incollare il pavimento nuovo su quello esistente consente di risparmiare sulla demolizione e smaltimento del pavimento esistente ed eventuale sostituzione del massetto sottostante (previa verifica della qualità del supporto stesso).

Sovrapporre nuove pavimentazioni su pavimentazioni esistenti potrebbe sembrare un’operazione piuttosto semplice. In realtà è un intervento che richiede l’adozione di alcune precauzioni e di alcuni accorgimenti. Prima di tutto è necessario verificare la tipologia e le condizioni del solaio che sorregge il pavimento. In generale potremmo trovarci davanti ad un solaio in legno o ad un solaio in laterizio misto a cemento armato. Nel primo caso dovremo controllare le condizioni della struttura in legno e accertarsi che sia in ottimo stato: non deve presentare lesioni o sfaldature, travi e travicelli dovranno essere dritti e integri. In caso contrario il nuovo pavimento potrebbe pregiudicare definitivamente la tenuta di una struttura già compromessa. Nel caso di solaio in laterizio armato non esistono particolari controindicazioni alla sovrapposizione di un nuovo pavimento a quello esistente. Altri aspetti che incidono sulla fattibilità sono qualità del pavimento esistente e la presenza o meno di differenze di quota notevoli all’interno dell’appartamento. I supporti che meglio assecondano questa scelta sono i pavimenti in pietra o i marmittoni, ossia perfettamente piani e con fughe minime. Quando si hanno pavimenti in cotto, ad esempio, la cui superficie non è perfettamente piana ma presenta degli avvallamenti, bisogna necessariamente procedere prima alla stesura dell’autolivellante, che copre gli avvallamenti stessi e crea il piano su cui posare il pavimento nuovo.

Bisognerà inoltre tenere presente che la quota del nuovo pavimento sarà ad un livello superiore, rispetto all’esistente, di almeno 1,3/1,5 cm a seconda dello spessore del pavimento e della quantità di colla utilizzata per la posa. Per questo motivo bisogna verificare la quota delle porte interne e delle portefinestre rispetto al pavimento esistente: se si verifica il caso che le ante siano da alzare di qualche millimetro e ci sia luce nella parte superiore degli stipiti, è possibile utilizzare delle rondelle da posizionare nei cardini per recuperare altezza. Nel caso non sia possibile realizzare questo espediente bisognerà smontare il telaio di porte e portefinestre e verificare lo spazio che si ha in alto fra il telaio e il falso-telaio. Se sufficiente è possibile smontare il telaio e rifissarlo più in alto. Questa operazione è realizzabile nel caso di serramenti costruiti con falso-telaio e telaio ed è opportuno che venga eseguito da artigiani specializzati, meglio se gli stessi che hanno fornito e posato i serramenti.

Generalmente, si tende ad evitare l’incollaggio del pavimento su quello esistente quando già esistono più strati in sovrapposizione, in quanto si riduce ancora l’altezza utile interna (considerando che la minima abitabile è 2,70 m) e si va a gravare con un peso ulteriore sul solaio. Bisogna ricordare che, nel caso di incollaggio di pavimento in sovrapposizione su quello esistente, bisogna di conseguenza tagliare le porte esistenti (se non si sostituiscono durante la ristrutturazione) e la porta blindata (se non si riesce a far salire con le cerniere).

Nel caso di ristrutturazione totale di un appartamento, quindi con rifacimento di tutti gli impianti tecnologici (elettrico, idrico, termoidraulico, del gas), per la quantità ed estensione delle tracce che si andrebbero a realizzare a terra è consigliato rimuovere il pavimento ed il massetto esistenti, specie se la superficie dell’appartamento non è molto estesa (ad esempio 50-60 mq). In questo caso infatti, la spesa della rimozione e sostituzione del massetto è bilanciata dalla minore spesa di assistenza muraria.

Per rimuovere il pavimento è sempre necessario rifare il massetto?

Procedendo con cautela, in alcuni casi, è possibile rimuovere le piastrelle di un pavimento senza necessariamente rifare anche il massetto. È necessario verificare che il pavimento precedente si rimuova senza troppe difficoltà e che sia in buone condizioni. Una volta rimosso il vecchio pavimento e verificato lo stato del massetto esistente si deve stendere dell’autolivellante per far sì che il sottofondo sia perfettamente dritto e pronto per la posa della nuova pavimentazione.

Cosa si intende per rasatura delle pareti?

Quando si parla di rasatura si intende quel processo di finitura dell’intonaco grazie all’utilizzo del grassello di calce ossia una pasta a base di calce che ha maturato a lungo in apposite fosse, oppure mediante degli intonaci rasanti (che hanno cioè la capacità di rendere liscia la parete) che possono essere sia a base di gesso che a base di cemento. Per finitura non si intende l’operazione ultima, precedente la tinteggiatura finale della parete intonacata, bensì il livellamento della parete in modo più uniforme possibile. Attraverso il passaggio di un prodotto rasante e la successiva carteggiatura la parete tornerà liscia e sarà pronta ad essere pitturata. Se la parete è in buone condizioni e presenta una trama abbastanza compatta probabilmente può essere sufficiente anche solo una mano di carta vetrata. Per fare questa operazione è necessario che le pareti siano completamente asciutte ed è quindi necessario che dalla costruzione del muro passino almeno 30 giorni.

Per comprendere a fondo quali siano le operazioni necessarie per avere una muratura compatta e liscia, è necessario procedere ad analizzare con attenzione le condizioni dell’intonaco preesistente. Nella maggior parte dei casi le imperfezioni sono lievi e circoscritte e la soluzione può essere semplice, pensando all’applicazione di uno stucco apposito che vada a riempire le fenditure. Spesso però, soprattutto in caso di vecchie abitazioni, lo stucco può non essere sufficiente e le operazioni devono essere più massicce.